Le vendeur désire vous confier la vente de sa propriété en insistant sur un point soit qu’il ne veut pas avoir de problèmes avec les acheteurs suite à la vente. Vos bons réflexes vous amènent à conseiller au vendeur d’exclure la garantie légale sur la propriété.
Mais quelles garanties allez-vous exclure?
Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur peut exclure ou limiter la garantie légale lors de la vente de sa propriété.
La garantie légale comporte 2 volets : la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.
La garantie de qualité : Par la garantie de qualité, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est au moment de la vente exempt de vices qui le rendrait impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuerait tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné le même prix. Cette garantie est souvent appelée garantie contre les vices cachés.
La garantie du droit de propriété : Cette garantie est moins connue des intervenants et des partis à un acte de vente. La garantie du droit de propriété procure à l’acheteur une garantie qu’à moins que le vendeur déclare des problèmes, le bien est libre de tous droits, libre d’hypothèque, ne fait pas l’objet d’empiètement, ne viole aucune limitation de droit public.
L’exclusion de la garantie : Le Code civil du Québec prévoit que la garantie légale (qualité et propriété) peut-être augmentée, diminuée, limitée dans le temps ou même exclue selon la volonté des parties. Contrairement, à une idée qui circule, le vendeur peut limiter ou exclure la garantie du droit de propriété sauf, en ce qui concerne la garantie de titre.
La loi exige toutefois que l’exclusion de garantie soit stipulée de façon claire et ne souffre d’aucune ambiguité. Quant à la portée des mots (aux risques et périls de l’acheteur), ils permettent d’exclure tous recours en vices cachés même si le vendeur connaissait les problèmes mais, l’acheteur pourra poursuivre le vendeur en dol en invoquant avoir été trompé.
Voici quelques clauses d’exclusion de garantie pouvant être utilisées :
- La présente vente est faite sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur (exclusion de la garantie de qualité et de propriété).
- La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur (exclusion de la garantie contre les vices cachés).
Nous portons à votre attention que certaines décisions des Tribunaux ont permis à un acheteur de poursuivre son vendeur pour contamination de sol en vertu de la garantie de droit de propriété même si la vente avait été faite sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur.
Pour protéger vos clients vendeurs dans l’éventualité où vous pourriez douter d’une contamination antérieure à l’huile, vous pourriez utiliser la clause suivante : la présente vente est faite sans garantie légale de qualité (y compris pour la contamination de sol, aux risques et périls de l’acheteur).
Votre obligation comme courtier immobilier
Le courtier immobilier a le devoir d’informer correctement le vendeur et l’acheteur des conséquences de l’exclusion de garantie légale. Pour ce faire, vous devez vous assurer que l’exclusion de la garantie apparaisse sur la fiche descriptive et sur tous les autres formulaires utilisés dont la promesse d’achat ou la contre-proposition le cas échéant et la déclaration du vendeur.
Vous devez également informer le vendeur de l’exclusion de garantie peut avoir un effet à la baisse sur le prix de vente et que ça ne le mettra pas à l’abri d’une poursuite s’il connaissait les vices affectant sa propriété sans les dénoncer.
